以租代建

在澳大利亚的住宅开发中,“以租代建”只是一个时间问题。但这对设计过程意味着什么?

以租代建已经在美国和英国取得了巨大的成功,它颠覆了在住宅开发中所有公寓都出售的想法,转而支持投资者保留所有权,并以长期租约的方式出租住宅。这些开发项目通常位于公共交通或就业中心附近,提供更好的就业机会,高水平的便利设施,并更加强调开发项目中社区的重要性。

虽然政府对该想法的激励措施最近有所改善,但这一想法还没有在澳大利亚市场上站稳脚跟,它往往受到一系列因素的制约,例如消费税的影响、高昂的土地成本,以及对其投资回报时间过长的看法。尽管采用这种模式的速度很慢,设计师和规划师却通过了解这种新的资产类别将如何影响他们的工作,并为当前的一些城市和社会挑战提供解决方案,从而保持领先的趋势。例如,许多人认为,这种模式预示着解决澳大利亚因生活方式选择而增加的租房者和经济适用房缺乏的问题。在这个动荡的时代,这也预示着一个更可靠的投资机会。

“新冠肺炎疫情加剧了零售和商业投资等其他一些资产类别的脆弱性,”Hames Sharley的副总监和住宅投资组合负责人Tim Boekhoorn说。“以租代建可以被看作是一种更稳定的投资,因为居民一般都在寻求租赁的稳定性,私人投资在很大程度上是逐年增长的前景。建房出租的运营商希望留住居民以获得稳定的收入。”

“这也是一个支持性的资产类别,通过机构投资者填补了在可负担性、连接性和安全性方面的需求。这可能是一个双赢的局面,因为它应该推动质量更好的发展和质量更好的租户,他们在价格、设计、质量和社区之间寻求平衡。”

着眼于建筑的长期未来,“以租代建”也促进了以设计师为主导的结果。

“由于这是一项长期的投资和承诺,它需要在更长时间内保持可行性和吸引力,因此在很大程度上不受住房需求和房地产投机变化无常的影响,”Hames Sharley的副总监,同时也是资深城市设计师和总规划师的Shannon O’Shea表示。“这不再是关于‘设计和分离’的策略。在这些住宅项目中,建筑的足迹将为这个地方和它的居民带来持久的遗赠。”

这种正向长期的遗赠是“以租代建”项目与传统的“以售代建”项目之间的一个关键区别。这并不是说为销售而建造的房屋会在很短的时间内分崩离析,它们当然也是经久耐用的。但是在“以租代建”的情况下,项目的成败直接关系到确保持续、长期的居住,需要为许多居民提供长期的生活方式、舒适性和社区,这就具有了更大的意义。

这意味着相较于传统建筑而言,从事这类开发项目的设计师需要更多地思考这些房屋的户主将会是谁。

Shannon说:“很多时候,住房设计是为假定的和广义的‘市场规范’买家而设计的,而忽视了澳大利亚人口和家庭结构不断变化的本质。为某一时刻设计的住房——作为投资或消费产品——的想法不一定总是适合目的,也不一定总是适合居民当前或不断变化的需求。”

以租代建也为可持续设计提供了更多的机会,这些机会在为销售而建造的住宅中有时会被忽视。Tim解释说:“各种措施可以提高建筑的质量和生命周期成本,但它们往往被忽视,因为它们的成本会通过提高售价来转嫁。”

考虑到建筑长期保持吸引力和可行性的需要,可持续性的设计是一个关键问题,同时也需要尽量减少维护的费用。在最近的一个以租代建项目中,Hames Sharley的设计师们的任务是确保室内设计的规范有严格的保证。如果在流程早期解决,即使是短期维护也可以减少——例如,在同一个项目中,为了减少窗户清洗的持续成本,对窗户的位置和通道进行了充分的考虑。

然而,“以租代建”的概念必须不仅仅是对建筑功能的反映。

“它需要为居民创造一种情感体验,”Shannon说,“它是关于提供一种生活方式和邻里长期关系——类似于一条几十年来一直生活在一起的房主街。因此,设计鼓励互动和共享体验的空间,以便随着时间的推移创造一个有凝聚力的、支持性的社区,这一点绝对是至关重要的。”

因此,对目标住户的性质研究必须超越“以售代建”项目的要求——当租户尽可能长久地留在这里是至关重要的时候,一切都必须更仔细地满足他们的特定需求。这不仅仅是高水平的便利设施,而且是适应特定个性、生活方式、价值观和收入的舒适性。因此,设计师必须尽其所能,确保居住者不仅与他们的房屋而且彼此之间都能很好地融合。

“基地建筑必须为居民提供随时可用的空间,让他们有偶然的机会参与其中,”Shannon解释说。“结识相识和友谊,并促进许多人之间的共存。”

因此,在提供共享连接方面需要考虑很多。不管是健康和保健空间、托儿所、联合办公空间还是用于种植自己蔬菜的小块土地,都需要足够的面积来吸引项目的理想租户。

然而,要让社区进一步繁荣,就必须允许它在适当的地方发展和演变,这也是设计师的另一个主要考虑因素:如果居民的情况发生变化,如何能阻止他们离开?这可能意味着任何事情,从寻求在两居室单元内合住的单身人士,到寻求两到三居室以养家糊口的年轻夫妇,再到寻求缩小规模的空巢老人。

“‘以租代建’使居民能够轻松地获得适合他们生活阶段的住房——例如居家养老——消除搬家的费用和动荡,同时仍然是社区的一部分,”Shannon说。“设计需要为居民提供在建筑内移动的选择,并随着他们情况的变化而升级。”

“这使人们关注空间的灵活性和适应性以及材料的耐久性,以满足不断变化的需求,适合所有年龄、能力和生命阶段。”

在这些情况下,简单但关键的设计考虑可能包括提供平坦的地板、宽阔的门道和合理的卧室尺寸,使人们能够随着生活的进展留在同一建筑物内。而且,这也与公寓本身之外提供的便利设施相吻合。

Shannon说:“如果共享的公共空间能够提供同样的设施,人们更愿意住在一个卧室里,而不需要第二个卧室作为书房。”

总的来说,设计师在“以租代建”项目中的角色必须更具审视性,这纯粹是因为开发项目的目标居民比“以售代建”要具体得多,(实际上任何人都可以购买并搬进新建筑,租赁物业的周转频率可以高达每六个月到一年一次)。

香农说:“这个过程自然而然地促进了合作,允许更大的创造力、主动性和创新性,以提供‘以租代建’开发所期望的高标准设计。”

“前期的研究和分析汇集了一支由不同背景的高技能人员组成的团队。规划师、城市设计师、建筑师、室内设计师、投资者、开发商、职业经理人和顾问,在处理场地位置、连接、目标市场、用户需求、空间配置和场所体验时,都为项目做出贡献。”

“设计师需要与业主制定一个良好的简报,以了解他们为谁设计,以及他们的要求、愿望和质量标准将是什么。”

然而,这种对合作和咨询的强调,成为了澳大利亚“以租代建”的主要障碍之一:对于仍在努力克服“投资回报必须迅速”这一观念的投资者来说,初始成本(包括促进所需的市场和设计研究的成本)太高。

然而,这种对合作和协商的强调,也是澳大利亚“以租代建”的主要障碍之一:对于仍在努力克服“投资回报必须迅速”这一观念的投资者来说,初始成本(包括促进所需的市场和设计研究的成本)太高。

“这可能成本高昂,需要一些时间,但它可以减轻风险,”Shannon解释说,“从长远来看,可以让投资者安心的是,项目可以确保开发最好地满足当前和未来几代人快速发展的需求,并能够随着时间的推移灵活地适应。

“好的设计不需要成本——如果从建筑的整个生命周期来衡量,以租代建可以省钱。在将增加功能的同时减少持续的运营成本,而运营成本在整个生命周期的成本中占了很大比例。”

“作为设计师,我们成功地在澳大利亚“以租代建”的成功中所扮演自己的角色,有赖于我们以往的经验,将重点放在社区核心的人身上,创造空间和场所,激发和加强联系,同时促进其不断发展。”

编辑及翻译:一不, ©️FULLDES设计 获授权发布 ,著作权来自作者,图片版权来自摄影师或公司

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